农村集体土地无须经国家征地即进入市场

农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场，共享度假小院这类项目将获得快速审批通道！农村集体土地入市对休闲农庄投资有什么利好呢？

共享度假小院，是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在这里，你可以享受到共享度假的田园生活：共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动、共享医护......免费享受阳光、空气、养分、水......

依据传统的审批流程，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过地方政府征地，转换土地性质。

此举对休闲农庄的重大意义：

一、“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，休闲农庄的土地使用成本将大大降低。

二、这意味着政府向社会尤其是农庄主大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。

三、这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本休闲农庄的田园住宅区，对接待都市来休闲农庄休闲的市民有了更宽松的条件和接待能力，有利于休闲农庄的健康发展。

四、大城市郊区的休闲农庄价值大增。这些农庄主将成为大批来乡村度假的股东，长期享受土地红利。

根据两部委公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

我们可以这样理解：如果村集体组织自行开发，政府征地环节没有了，节省的成本会非常巨大。这对于合作社性质开发的休闲农庄，省去许多费用，节约的资金有利于放在建设中良性的资金链运作。

这些关于“办法”中的我们要做的，要注意的重点：

①项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。

②尊重农民集体意愿，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

③试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。

④集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

⑤承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

也就是说，政府对于开发这类乡村民宿给予了大量优惠政策，包括快速审批通道，租住人员可以享受“基本公共服务”等等。这样，给我们休闲农庄集合开发民居更大的发展前景！

“集体建设用地租赁住房”主要在郊区，对郊区房价影响较大。也说是说，看得远的休闲农业庄主，早期签署下来的时间又比将长的，将来你圈的地皮就成了金土地而引来金凤凰，你的农庄会越来越值钱。